こちらの記事では、ゴミ屋敷物件を売却する際の具体的な方法や費用相場をご紹介します。
ゴミ屋敷と呼ばれるほどゴミを溜め込んでいる物件を、どこから片付ければいいか見当もつかずに放置している方も少なくないでしょう。そもそも、売却時にゴミを片付けるべきか否かが、悩ましい点のひとつ。
ゴミ屋敷でお困りの方に向けて、放置しておくリスクや、物件の資産価値を回復させるポイントなどもあわせてご紹介します。
自分では手に負えないゴミ屋敷の売却を検討する際に、ぜひ参考にしてください。
ゴミ屋敷はそのままで売却できる？
相続した家や実家がゴミ屋敷になっている場合、そのまま片付けずに売却できれば手軽だと考える方も多いでしょう。
結論だけ言えば、ゴミ屋敷でも売却することは可能です。ただし、ゴミを片付けてから売却したほうが資産価値は上がります。次の項でパターン別に売却方法を解説していきます。
ゴミ屋敷の売却方法【パターン別】
ゴミ屋敷の売却方法を、パターン別にご紹介します。
- ゴミ屋敷のままで売却
- ゴミを処分してから売却
- 【マンション】リフォームして売却
- 【戸建て】ゴミ処分後更地にして売却
状況にあわせた売却方法を確認してください。
ゴミ屋敷のままで売却
大量のゴミを溜め込んだゴミ屋敷は、ゴミを処分するだけでも手間と時間がかかります。そのままの状態でスムーズに手放せれば楽ですが、ゴミを残したままの物件は、通常の不動産仲介で売却するのは難しい現実があります。
一方で、ゴミ屋敷物件を現状のまま買取する不動産業者も存在します。買主と売主を仲介するのではなく、直接不動産を買い取り、リフォームや解体などで販売できる状態にしてから、価格を上乗せして売却するわけです。
極力費用をかけたくないが自分で片付けるのも無理というケースには、買取業者にそのまま売却する手段も選択肢のひとつです。
しかし、買取業者や買取も実施している不動産会社は、ゴミの処分費用や清掃費用などを負担する代わりに、物件を大幅に値引きして買い取ります。リフォームの概算や、ゴミ屋敷の処理という精神的負担という名目で買取価格から差し引くため、通常物件の半額ほどの価格設定になってしまうケースも少なくありません。
ゴミを処分してから売却
ゴミをすべて処分してから売却するという方法もあります。ゴミ屋敷のまま売却するよりも、資産価値が回復するため高値で売却できる可能性が高いと言えます。
もし、自分で処分や片付けができるレベルのゴミ量であれば、費用を節約できます。とはいえ、ゴミ屋敷の状態になってしまっていると、もう自力では処分が難しいでしょう。
大量のゴミを出すことで近隣トラブルに発展してしまう可能性もあるので、ゴミ屋敷の片付けに対応している業者に依頼する方が得策です。実績豊富な業者は、大量のゴミも効率よく処分してくれます。
【マンション】リフォームして売却
ゴミ屋敷一部屋だけ解体できないマンションの場合は、リフォームして資産価値を回復させてから売却する方法もあります。
なるべく高値での売却を狙うなら、ゴミをすべて処理した後にリフォームやハウスクリーニングを実施すれば、価格に反映されるでしょう。ゴミ屋敷だった過去があっても、リフォームしてきれいな状態であれば買い手が現れる可能性があります。
しかし、ゴミをため込んでいた間の物件のダメージ度合いでは、リフォームは大きな出費になります。リフォームしたことにより赤字になっては意味がありません。
リフォームの規模や箇所によっては費用を抑えることもできますが、どこまでリフォームする必要があるかは、仲介を依頼する不動産会社に相談して慎重に判断するべきと言えます。
【戸建て】ゴミ処分後更地にして売却
戸建てのゴミ屋敷なら、ゴミを処分した後に解体して更地の状態にする方法もあります。更地にしてしまえばゴミ屋敷の痕跡も消えるので、早く売却できる可能性があります。
流れとして、ゴミを片付け業者に依頼して処分した後、解体業者に依頼して解体していきます。
売却しやすくなるとは言え、ゴミの片付け費用と解体費用の双方がかかります。元を取れる価格で土地が売却できるかどうかが懸念されるので、不動産会社に、土地の市場価格をしっかり確認して判断しましょう。
ゴミ屋敷のまま売却するメリット・デメリット
パターン別の売却方法をご紹介しましたが、ゴミ屋敷のまま売却する場合のメリット・デメリットを、以下の表にまとめました。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・買取が成立すれば早く確実に処分できる
・精神的負担が少ない |
・相場より安価になる
・ゴミを理由に買い叩かれる可能性がある |
ゴミ屋敷だった物件は買い手が見つかりにくいため、仲介売却では契約成立するまでに時間がかかりがち。その点、買取の場合は1ヶ月程度で取引完了するケースも多く、なるべく早く手放せる点がメリット。
しかし、その一方で買取価格をかなり下げられる可能性は否めません。ゴミをしっかり片付けて資産価値を回復させてから売却したほうが、売却益が高い場合もあるでしょう。
売却したいタイミングを重視するか売却額を精査するか、しっかり検討する必要があると言えます。
ゴミ屋敷を適正価格で売却するポイント
ゴミ屋敷のまま安価で手放すのは避けたい場合、ゴミ屋敷を適正価格で売却するためのポイントを解説します。
- ゴミを片付けて物件価値を回復させる
- リフォームや解体でゴミ屋敷の痕跡をなくす
それぞれチェックしていきましょう。
ゴミを片付けて物件価値を回復させる
ゴミを撤去して物件を原状回復すれば、買い手が見つかりやすくなります。敷地内外のゴミをきれいに処分しましょう。
ゴミ屋敷になっている場合は長期間、掃除していないことがほとんど。ゴミを処分しただけではキレイな状態に戻らない可能性が高いので、あわせてハウスクリーニングなどを実施するのがおすすめです。カビや汚れなどが除去できれば、かなり見違えるでしょう。
片付けの専門業者は、ハウスクリーニングなどのオプションサービスをあわせて提供しています。同じ業者に依頼すれば、より時間短縮になるだけでなく、費用の節約にもつながります。
リフォームや解体でゴミ屋敷の痕跡をなくす
長い間ゴミ屋敷として放置されていた物件は特に、ゴミを片付けただけでは痕跡を消せないケースも多々あります。
物件の資産価値を高めるために、リフォームしたり建物を解体して更地化したりするなど、ゴミ屋敷の存在をリセットするのも高値売却を狙うポイントです。
ただし、更地にすると固定資産税の軽減措置が受けられなくなるので、税負担額が上がります。不動産会社と具体的な金額を算出しつつ検討する必要があります。
ゴミ屋敷売却までの流れ
では、ゴミ屋敷を売却する具体的な流れを確認していきましょう。こちらでは、ゴミを処分後に売却するケースを解説します。
- 不動産会社に相談
- 片付け専門業者に見積もり依頼
- 片付け後の物件状態を確認
- 不動産会社と仲介契約を結ぶ
- 購入希望者と交渉
- 売買契約締結・物件の引き渡し
流れに沿ってお伝えしていきます。
1.不動産会社に相談
ゴミ屋敷の売却は、不動産会社や専門業者と相談しながら進めていくことが大切。ゴミを処理した後にリフォームすべきか否か、綺麗な状態になる場合での適正価格はいくらか、などをしっかり確認してください。
ゴミを片付けずに買取してもらいたい場合は、この時点で買取を実施している業者と売買契約を結びます。
2.片付け専門業者に見積もり依頼
ゴミ処理後の売却を決めたら、できるだけ早くゴミ処理作業をはじめましょう。ゴミ屋敷と呼ばれるレベルは、自力ですべて片付けるのは至難の業。迅速に対応してくれる片付け専門業者に依頼する方が得策です。
業者によって料金体系やサービス内容が異なるので、複数の業者で見積もりを取ってみましょう。ゴミの量にあわせたトラックで一気に回収してくれる業者がおすすめです。
3.片付け後の物件状態を確認
ゴミ自体の処理が完了しても、落としきれない汚れや臭いが残っている場合も多いでしょう。この時点で、もう一度不動産会社とリフォームの必要性や、それによって変動する市場価格を確認してください。
水まわりなどに不具合がある場合はリフォームも考慮すべきですが、壁紙を一部張り替える、ハウスクリーニングを実施する、などの対応で、かなり綺麗になるケースもあります。
4.不動産会社と仲介契約を結ぶ
片付けや清掃を終えたら、いよいよ査定額を決める段階です。相談していた不動産会社はもちろん、複数の不動産会社に査定を依頼したほうが、より適正価格を判断しやすくなります。
価格や対応に納得できる不動産会社と仲介契約を結んだら、インターネット広告やチラシなどで物件の宣伝活動がはじまります。
5.購入希望者と交渉
宣伝活動によって購入希望者が見つかったら、不動産会社を通して内覧や交渉がスタートします。
この際、ゴミ屋敷だった際に近隣トラブルがあったなど、買い手が不安に感じそうな要素があるなら、事実を説明する義務があります。その場合は、値下げ対応などが必要になるケースも出てくるので、不動産会社と相場を確認しつつ話を進めていきましょう。
6.売買契約締結・物件の引き渡し
購入希望者と売主の相互合意が得られたら、不動産会社主導のもとで売買契約を結びます。引き渡しや登記申請を済ませたら、無事に取引が終了します。
ゴミ屋敷を売却せずに放置するリスク
ゴミ屋敷を片付けも売却もせずに放置するリスクをお伝えします。
- 行政代執行の対象物件になる恐れも
- 固定資産税がかかり続ける
- 相続放棄しても管理責任は残ったまま
リスクだけでなくデメリットも大きいので、1つずつ確認していきましょう。
行政代執行の対象物件になる恐れも
ゴミ屋敷を放置していると、行政代執行の対象になる恐れがあります。行政代執行とは、行政による指導に従わない場合、強制的に義務者のなすべき行為を行政が実施し、その費用を義務者が負担する制度です。
近隣からのクレームや自治体の条例基準などで、行政からゴミを処理するようにゴミ屋敷の所有者に指導が入ります。その指導や勧告を無視していると、最終手段として行政代執行の措置が取られ、強制的にゴミを撤去されるうえに、その費用の支払い義務が生じます。
つまり、自分でお得な片付け業者を手配したほうが安価に済むケースも大いにありえます。強制執行という穏やかでない状況を避けるためにも、ゴミ屋敷は放置せずに早めに対処する必要があります。
固定資産税がかかり続ける
ゴミ屋敷の処置をどうすべきか先延ばしにしている間にも、所有者には固定資産税の納税義務が発生します。固定資産税は数十万円に及ぶ場合も。ゴミ屋敷に支払うには、かなり無駄な出費と言えるでしょう。
さらに、以下の条件に当てはまる場合は、通常は受けられるはずの固定資産税の軽減措置が受けられない、というデメリットもあります。
- 建物・門・看板が破損や老朽化で倒壊のおそれのある状態
- 汚物やゴミで衛生上有害になるおそれのある状態
- 景観が損なわれている状態
- 近隣の生活環境に不適切な状態
ゴミ屋敷は放置してしまうと、「特定空き家」に指定されやすい物件のひとつです。「特定空き家」に指定されると、先述の行政代執行の対象になり、結局費用が発生します。一刻も早く対策を練るべきでしょう。
相続放棄しても管理責任は残ったまま
遺産の相続時、ゴミ屋敷の相続放棄を考える方もいるかもしれません。しかし、たとえ相続を放棄したとしても、ゴミ屋敷の管理責任は相続人に課せられる旨が、民法で定められています。
相続放棄したゴミ屋敷が原因で近隣住民が怪我を負ったり、火災が発生したりなどのトラブルが発生したら、相続放棄しているにもかからわず損害賠償責任から逃れられません。
ゴミ屋敷を売却するならまずは片付けの相談を
ゴミ屋敷を売却する際の方法や費用相場などをご紹介しました。
一番良くないのは、ゴミ屋敷をそのまま放置すること。まずはゴミを片付けて、物件の本来の価値を再確認しましょう。
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回収サービス
急に転勤が決まり、家族で引っ越しをすることになりました。
来てもらってから処分したものがどんどん出てきて予定よりも増えたのですが、全部引き取ってももらえたため、引っ越し準備がスムーズに行えました。